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農地転用

農地転用制度

●農地は農業上大切なものであり、将来に向かって、優良な農地が確保できるよう、土地の合理的な利用を踏まえ、適正な農地の転用が行われるようにしています。
●農地を転用して住宅や工場等を設置したり、太陽光発電などを行う場合は、農地法以外にも、農振法(農業振興地域の整備に関する法律)や都市計画法等の他の法令によって建設等が規制される場合がありますこの場合には、他法令による許認可等が得られない限り農地転用の許可はされません。
●許可を受けずに無断で農地を転用した場合には、農地法に違反することになり、工事の中止や原状回復命令がなされることがあり、また、3年以下の懲役または300万円以下の罰金(法人は1億円以下の罰金)の適用があります。


(1)農地法

●農地法は、農地について「農地はその耕作者みずからが所有することを最も適当であると認める(自作農主義)」こととされています。

●平成21年12月に食料自給率向上などの面から、農地が地域における貴重な資源でることを重視し、「農地を効率的に利用する耕作者による地域との調和に配慮した権利の取得を推進すること」に法律が改正されました。

●農地法は、農業生産の基盤である農地を確保し、食料の安定供給の確保に資するため、農地を農地以外のものにすること(農地転用)を規制し、農地の利用関係を調整する役割があります。


農  地

農地とは、田や畑、果樹園などの耕作の目的に供される土地のことです。

●@肥培管理
「耕作」とは、土地に労力及び資本を投じ、肥培管理を行って作物を栽培することをいいます。従って、果樹園、牧草地等も肥培管理が行われている限り、農地です。
家庭菜園のような、宅地と一体で小規模のものは農地とは呼びません。

●A客観主義
「耕作の目的に供される土地」とは、現に耕作されている土地はもちろん、現在は耕作されていなくても耕作しようとすればいつでも耕作ができる土地、つまり客観的にみてその現状が耕作の目的に供されるものと認められる土地(休耕地、不耕作地)を含みます。

●B現況主義
農地であるかどうかは、その土地の現況によって区分するのであって、その土地が現に耕作の目的に供されている限り、登記地目が宅地や山林、雑種地であっても、農地扱いとなります。
農業委員会に農地として登録されていれば、農地扱いとなります。

★農地法の適用
上記@〜Bに該当とする場合は、 農地法の適用を受け、農地を売却したり、地目を変更したりするには、 事前に農地法の手続きが必要となってきます。


農地法による規制

農地法に基づく農地転用許可制度とは、優良農地の確保という要請と非農業的土地利用という要請との調整を図り、農地を立地条件等により区分し、開発要請を農業上の利用に支障の少ない農地に誘導するとともに、具体的な土地利用計画を伴わない農地取得は認めないこととしています。


農用地域内農地農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地原則不許可
甲種農地特に良好な営農条件を備えている農地原則不許可
第1種農地良好な営農条件を備えている農地原則不許可
第2種農地市街地化が見込まれる農地又は生産性の低い小集団の農地農地以外の土地や第3種農地に立地困難な場合等に許可
第3種農地市街地の区域又は市街地化の傾向が著しい区域にある農地原則許可

(2)農振法

★農業振興地域
農業振興地域とは、農業の健全な発展及び国土資源の合理的利用の見地から、概ね10年以上にわたって総合的に振興を図るべき地域をいいます。

★農用地区域(農振農用地)
農用地区域とは、今後概ね10年以上にわたり、農業上の利用を確保すべき土地について設定する区域(一定の農業用施設以外は農地転用ができない区域)をいいます。

★農振その他
農振その他とは、農振地域の農用地区域以外の土地で、直接農業上の利用に供すべき土地の区域ではないが、農用地を一体化して総合的に農業の振興を図ることが相当な地域をいいます。
★農振区域外
農振区域外とは、農振法の適用の範囲外の地域をいいます。


農振法による規制

農振法に基づく農業振興地域制度とは、総合的に農業の振興を図ることが必要であると認められる地域について、都道府県知事が農業振興地域を指定することで農業の健全な発展を図るとともに、国土資源の合理的な利用に寄与することを目的とする。


農業振興地域内農用地区域内農地青地(農振農用地)農地以外の利用を厳しく制限
農振除外の対象
区域外農地白地農地以外の利用は比較的緩やか
農地転用許可は必要

(3)都市計画法

都市計画法による規制

都市計画法に基づき、都市計画区域について「市街化区域」と「市街化調整区域」と「非線引き区域市街化区域」に区分されている。
市街化区域と市街化調整区域を分けることを、法律上は「区域区分」と言うが、一般には「線引き」と言われている。
1)市街化区域
市街化区域優先的かつ計画的に市街化を進める区域をいい、具体的には、「すでに市街地を形成している区域」と「おおむね10年以内に計画的に市街化を図るべき区域」によって構成される。
市街化区域は、国土の3.9%を占めている。
2)市街化調整区域
市街化調整区域とは、市街化区域とは反対に、市街化を抑制する区域。この区域は、開発行為は原則として抑制され、都市施設の整備も原則として行われない。
市街化調整区域は、国土の10.3%を占めている。
3)非線引き区域
市街化区域でも市街化調整区域でもない都市計画区域。法律上は「区域区分が定められていない都市計画区域」という。


都市計画区域27%市街化区域14%(3.9%)
市街化調整区域37%(10.3%)農振地域内農用地域内農地(農振青地地域)
農振地域内農用地域外農地(農振白地地域)
農振地域外農地
非線引き区域49%(12.8%)
都市計画区域外73%

農地法、農振法、都市計画法の3つの法律との兼ね合いを検討しながら、農地転用をすすめる必要があります。


(1)第3条

★農地に権利設定・権利移転がある場合
 農地に権利を設定し,又は農地の権利を移転する場合には,農業委員会又は知事の許可が必要です。この許可を受けないでした行為は,無効となります。農地を農地のまま権利だけの設定・移転をするため、農地は本来の目的のまま残ります。
 宮城県の場合、農地法第3条の手続は,すべて各市町村農業委員会で行っています。


(2)第4条

★自己の農地を自己が他の目的に転用する場合
 農地の転用とは,「農地を農地以外にすること」です。
 例えば自己所有の農地を加工して自己の住宅を建てたり、農地を自己の資材置き場にする場合も農地の転用に該当します。従って、たとえ自己所有の土地であっても、農地を他の目的に転用する場合は、都道府県知事の許可が必要となります。


(3)第5条

★農地の所有権を移転して他の目的に転用する場合
 農地を転用することでは、4条と同じですが、自己所有から所有権が他人に移転(他人に貸す、他人に売却する等)されて農地以外の目的の土地にすることです。この場合も4条同様に都道府県知事の許可が必要となります。


(4)農用地除外申請

★農用地区域内の農地を他の目的に転用する場合
 農地は、法律により、農業以外の用途に利用することが制限されています。  農地が農用地区域内の土地に該当する場合、その土地を農用地以外の用途に転用するときは、まず、農用地区域から除外(「農振除外」)を行って農振白地にした上で、農地の転用の許可を受ける必要があります。
 農用地除外申請は、市町村長の許可が必要となります。



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