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「住宅購入時に必要な諸費用ってどんなものがあるの？」
「物件価格の5～10%も必要と言われてるけど本当なの？」
このような疑問をお持ちの方のために住宅購入時に必要な諸費用およびその算出方法をまとめました。
ヘンサイ君では、これらの複雑な諸費用計算を自動的に行います。
| 融資機関 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 住宅金融公庫 | 年金 | 財形 | 銀行ローン | ||||
| 公庫併せ貸し | 協会転貸 | 直接融資 | 転貸融資 | ||||
| ①ローン契約印紙税 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | |
| ②ローン融資手数料 | ○ | × | ○ | × | × | ○ | |
| ③抵当権設定 | 登録免許税 | × | ○ | ○ | × | × | ○ |
| 司法書士報酬 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | |
| ④保証料 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | |
| ⑤団体信用生命保険料 | △ | △ | ○ | △ | △ | × | |
| ⑥火災・地震保険 | 火災保険料 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
| 地震保険料 | △ | △ | △ | △ | △ | △ | |
○: 必要・加入義務あり
△: 任意加入
×: 不要
住宅ローンの金銭消費貸借契約書に必要な印紙税です。
金融機関ごとに必要となります。
借入額によって金額が異なります。
| ローン借入額 | 印紙税 |
|---|---|
| 500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円超 1,000万円以下 | 1万円 |
| 1,000万円超 5,000万円以下 | 2万円 |
| 5,000万円超 1億円以下 | 6万円 |
借入総額: 4,000万円
(住宅金融公庫印紙税)20,000円 ＋ (年金印紙税)10,000円 ＝ 30,000円
となります。
ローンを組むのに必要な事務手数料です。
住宅金融公庫、協会転貸年金、銀行ローンそれぞれに必要となります。
公庫併せ貸し年金の場合は、不要です。
| 融資期間 | 手数料(消費税込み) | |
|---|---|---|
| 住宅金融公庫(借入金額に関わらず一律) | 46,200円 | |
| 年金(協会転貸) | 50～100万円 | 4,200円 |
| 110～500万円 | 14,700円 | |
| 510～1,000万円 | 23,100円 | |
| 1,010万円以上 | 33,600円 | |
| 銀行ローン | 31,500円 | |
借入総額: 4,000万円
(住宅金融公庫融資手数料)46,200円 ＋ (年金融資手数料)23,100円 ＝ 69,300円
年金が公庫併せ貸しの場合は、
(住宅金融公庫融資手数料)46,200円 ＋ (年金融資手数料)0円 ＝ 46,200円
となります。
抵当権設定登記費用とは、融資の抵当権を敷地に設定する登記費用と登録免許税のことです。
抵当権設定登記費用には、登録免許税と司法書士への報酬額があります。
登録免許税は、公庫融資と財形融資は非課税です。年金住宅融資、銀行ローンにのみ必要となります。
以下の条件を満たす場合は、軽減措置が受けられ、借入額の0.1%です。
司法書士への報酬額は、借入額に応じて基準が決められております。
報酬額は以下の表を参考にしてください。
| 借入額 | 報酬額 |
|---|---|
| 500万円以下 | 11,600～19,200円 |
| 500万円超 1,000万円以下 | 18,540～21,840円 |
| 1,000万円超 5,000万円以下 | 24,560～28,930円 |
| 5,000万円超 1億円以下 | 30,480～36,010円 |
ローンを借りる際に連帯保証人が必要となるが、連帯保証人は以下のような条件を満たす人でなくてはならない。
元利均等返済の場合
| 保証期間 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 借入金 | 20年 | 25年 | 30年 | 35年 |
| 500万円 | 51,900円 | 58,000円 | 63,600円 | 68,800円 |
| 1,000万円 | 87,300円 | 97,300円 | 106,200円 | 114,200円 |
| 2,000万円 | 158,100円 | 175,800円 | 191,300円 | 205,000円 |
| 3,000万円 | 229,000円 | 254,400円 | 276,400円 | 295,900円 |
| 保証期間 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5年 | 10年 | 15年 | 20年 | 25年 | 30年 | 35年 | ||
| 元利均等方式 | 通常返済 | 4,400円 | 7,500円 | 10,200円 | 12,700円 | 14,900円 | 16,700円 | 18,400円 |
| ステップ返済 | - | - | - | 14,200円 | 16,000円 | 17,600円 | 19,000円 | |
| 元金均等方式 | 通常返済 | 4,300円 | 7,200円 | 9,600円 | 11,700円 | 13,500円 | 15,000円 | 16,300円 |
| ステップ返済 | - | - | - | 13,100円 | 14,600円 | 15,800円 | 16,900円 | |
| 保証期間 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5年 | 10年 | 15年 | 20年 | 25年 | 30年 | 35年< | |
| 元利均等方式 | 4,580円 | 8,544円 | 11,982円 | 14,834円 | 17,254円 | 19,137円 | 20,614円 |
| 元金均等方式 | 4,238円 | 7,553円 | 10,165円 | 12,237円 | 13,899円 | 15,241円 | 16,342円 |
借入総額: 3,500万円 返済期間: 35年
(住宅金融公庫保証料)205,000円 ＋ (年金融資保証料)18,400円 × 10 ＋ (銀行ローン保証料)20,614円 × 5 ＝ 492,070円
年金が公庫併せ貸しの場合は、
(住宅金融公庫保証料)295,900円 ＋ (年金融資保証料)0円 ＋ (銀行ローン保証料)20,614円 × 5 ＝ 398,970円
となります。
団体信用生命保険は、借入機関によって、強制加入/任意加入のどちらかとなっています。また、保険料の支払いも年単位/月単位と異なります。
元利均等返済の場合
| 年数 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 返済期間 | 1年目 | 10年目 | 20年目 | 25年目 | 30年目 | 35年目 |
| 20年 | 2,810円 | 1,880円 | 130円 | |||
| 25年 | 2,810円 | 2,190円 | 1,010円 | 110円 | ||
| 30年 | 2,810円 | 2,390円 | 1,560円 | 940円 | 100円 | |
| 25年 | 2,810円 | 2,520円 | 1,930円 | 1,480円 | 890円 | 100円 |
協会転貸の年金住宅融資の場合は、強制加入となります。
銀行ローンでは、保険料は金利にあらかじめ上乗せされているので、あらためて支払う必要はありません。
どの融資でも、火災保険に強制加入となります。
保険金額は、建物の時価いっぱいにかけることをお勧めしています。
建物の時価とは、物件価格のうちの建物の価格です。建物の価格の概算は以下のように求めることができます。(１０万円未満は四捨五入する。)
公庫融資住宅の場合、１平方メートルあたりの単価は、約13万円です。
建物の床面積が74.5平方メートルの場合は、
火災保険金額 = 単価130,000円 × 床面積74.5 = 970万円
支払う火災保険料は、
火災保険料 = 保険金額 × 保険料率 × 長期係数 × 0.001
で求められます。従って、上記の例の場合は、保険期間35年で、
火災保険料 = 970万円 × 0.23 × 14.00 × 0.001 = 31,240円
となります。
住宅金融公庫融資、公庫併せ貸しの年金受託融資、財形直接融資の場合は、特約火災保険に加入することになります。(一般の保険会社の火災保険には加入できません。)
協会転貸の年金住宅融資を利用する場合も、年金福祉事業団の特約火災保険料に加入しなければなりません。
特約火災保険料は、一般の火災保険に比べ50%程度安く、保障内容も有利になっています。
地震保険は任意加入となっております。
地震保険の保険金額は、火災保険金額の50%か5,000万円のいずれか低い金額となります。
従って、
地震保険金額 = Min((970万円 × 50%), 5,000万円) = 485万円
支払う地震保険料は、
地震保険料 = 保険金額 × 保険料率 × 長期係数 × 0.001
で求められます。従って、地震保険料は、5年間で
地震保険料 = 485万円 × 1.62 × 4.15 × 0.001 = 32,610円
となります。