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TMO
姫路21
■株式会社姫路ティ・エム・オー21
制作・管理/有限会社ネット・姫路
事業計画

1,地区、事業及び施行者の名称
(1)地区の名称
   本町C・D地区
(2)事業の名称
   本町C・D地区優良建築物等整備事業
(3)施行者の名称
株式会社姫路TMO21(登記簿名:姫路ティ・エム・オー二十一)

2,事業の概要

 国は、平成10年7月
「中心市街地における市街地の整備改善及び商業等の活性化の一体化推進に関する法律
(以下「中心市街地活性化法」と言う)」を施行し、
それに基づいて姫路市は平成10年度「姫路市中心市街地活性化基本計画(以下「活性化基本計画」と言う)」を策定した。
また、平成13年度「姫路市観光基本計画(以下「観光基本計画」という)」」を策定。
これら基本計画の牽引役として、姫路の中心市街地の活性化及び観光振興に向かって推進することになった。
 本地区を「中心市街地活性化法」及び「活性化基本計画」並びに「観光基本計画」に基づき、
優良建築物等整備事業(優良再開発型)を施行し、再開発ビル保留床に商業施設、観光文化施設等を展開する。
 
3,施行地区の概況及び事業の目的
(1)施行地区の概況
本地区は、国の特別史跡内「姫路城」の一画に位置し、底地は国所有である。
いーぐれひめじ(第1種お城本町地区市街地再開発事業)に接し、
姫路市の「活性化基本計画」及び「観光基本計画」地域内にあり、
地区内は老朽化した木造低層家屋が密集している。
従って、土地の利用状況は極めて不健全であり都市機能上又都市景観上の阻害要因を成し、
激変する現代都市公害に対する対策の遅れが目立つ地区で、
世界遺産姫路城と調和のとれた地域造りが特に望まれる地区である。
(2)事業の目的
姫路広域都市圏の都心軸の北端又国の特別史跡「姫路城」の一画を占める本地区は、
交通上、観光上の要衝であり、業商混合地としての恵まれた立地条件を有するにもかかわらず
老朽化した低層木造建築物が平面的に配置され、土地の合理的かつ健全な高度利用が図られていない。
従って、業務施設を中核とする優良建築物等整備事業(優良再開発型)を施行し、
関連公共的事業の整備を図り、市街地に於る都市施設の有効的再利用を図り、
併せて姫路広域生活圏住民への都市的便益を地区内住民と共に図る事を目的として事業を行うものである。

4,施行地区
(1)施行地区の位置
本地区を優良建築物等整備事業に基づき、6,000uを当該事業の施行地区とし、
西側に大手前通り、東側にNTT姫路支社、北にお城本地区再開発ビル及び、姫路城の一画に位置し,
南側に国道2号線東行き、これよりJR姫路駅へ約600mと広域商圏への動脈につながっている。
(2)施行地区の面積
6,000u

5,設計の概要

(1)設計方針
本地区は姫路市中心部のうち特に商業、観光地の接点であり都市のランドマーク地点として
重要な役割を果たすべき地区である。
したがって中心業務施設、附帯的商業施設を立地させることに重点をおくものとする。
又、地区周辺の日照、風害、電波障害等を考慮して姫路城の前庭並びに当市の中心部としての
都市景観及び都市機能を統一整備するものである。
(2)施設建設物の設計の概要
(イ)設計方針
地区の特性を生かすべく中心業務機能、事務集合体付帯飲食、フ ァッション的商業等多目的の用途に適合し
且つ従前権利者の経営実態をも複合化に連動すべく配置とする。
(3)施設建築敷地の設計の概要
(イ)設計方針
地区周辺における中心業務地区としての都市化現象が急激に進み本地区の早急な整備を時代性と共に要求され、
都市問題のかかえる問題点を解消すべく官民一体となって本地区の整備を目ざし、
よって本地区を計画立地化し、約50万市民都市における職住近接住宅を中心的施設として
整備し将来への市街地における主導的役割を果たしながら土地利用の合理的運用を推進する。

6,事業施工期間

(1)事業施行期間(予定)
   自 2004(平成16)年1月〜2009(平成21)年11月
(2)建築工事着工(予定)着:平成19年 5月  竣:平成21年11月

7,事業費

(1)総事業費   128億円
(2)建物
C地区地上3階 地下1階 8,310.70u
D地区地上4階 地下2階 8,336.69u
駐車場  280台    

8,各権利者の定義
(1)「権利者」の定義
   1)施行区域内の土地に関する所有者
   2)施行区域内の土地に関する借地権者
(2)「関係権利者」の定義
   権利者以外で施行区域内での実体のある借家人
(3)「参加権利者」の定義
   当該事業を補完するために参加することを希望し認められた者

9,「権利者」及び「関係権利者」認定の日及び認定

(1)評価確定日を「権利者」及び「関係権利者」認定の日と定める
(2)評価確定日に、施行区域内での土地所有者及び借地権者を当該事業の「権利者」として認定する。
(3)評価確定日に、施行区域内での借家人を「関係権利者」として認定する。
(4)認定日以降に借家人として施行区域内の建物に入居した者に対しては、当該事業関係権利者としては認定しない。
(5)上記(3)項の「関係権利者」であっても、
当事者であることの合理的かつ客観的な立証がなされない者はそれを認定しない。

10,施設及び関連事業

(1)中心業務施設
   1)小売商業店舗等共同化事業
     ア)従前権利者複合商業施設
     イ)複合商業施設
   2)大型・中型商業施設の誘致
   3)観光施設の誘致
   4)駐車場
   5)屋上庭園

11,優良建築物等整備事業
優良建築物等整備事業は、さまざまな形で行われる民間の建築活動の適切な誘導により、
市街地環境の向上と良質な市街地住宅の確保を推進していくため、
国、地方公共団体が必要な助成を行う制度で、市街地再開発事業の一つとして助成に関する中心的な制度。
(1)目的
敷地の共同化、老朽建築物の更新又は協調的計画的な更新により、
空き地を有する良好な建築物の整備と市街地住宅の供給促進
(2)事業主体
適合建築物の建築者
(3)対象地域
●首都圏整備法に規定する既成市街地または近郊整備地帯内
●首都圏整備法に規定する規制都市区域もしくは近郊整備区域又は兵庫県加古郡播磨町
●中部圏開発整備法に規定する都市整備区域内
●人口5万人以上の市
●地区更新計画区内
(4)全国の主な優良建築物等整備事業
 ア)札幌のビール工場跡地
  イ)神戸元町56街区
 ウ)東京道玄坂1丁目

12,小売商業店舗等共同化事業
中小小売商業者等が設立した協同組合、出資会社等により
ショッピングセンターやスーパーなどの共同店舗を設置し、経営の近代化を図るもの
●事業主体・・ 事業協同組合、協業組合、共同出資会社又は合併会社
●要件等・・・ 組合員数5人以上、2/3以上が中小小売商業者等
       (売り場面積200u以上)
●対象施設・・ 土地、建物、店舗、倉庫、駐車場、事務所、設備等
●融資制度・・ 貸付額65%(80%)以内
       ・金利2.7%(無利子)
       ・召還15年以内(20年以内)
※( )内は、中小小売商業振興法の認定を受けた場合