「売買重要事項説明書作成エンジンソフト」

2016年9月版

宅建業法施行令 平成28年9月1日改正

 

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111法令が自動記載!

 

 ◎ 難解法令の概要説明は、説明必須136条項を自動で重要事項説明してくれる

    必要に応じて自動表示記載される驚愕のエンジンソフトです!

 

今回の改訂箇所

 

宅建業者の相手方の保護の事項を追加!

 

<宅地建物取引業法施行令第3条改正>

 

 ◎ 新法「津波災害警戒区域」は、全国で2県のみ指定中。その他は、防災マップ公開で対応!

      山口県は平成27年3月24日指定(山口県告示第115号)

      徳島県は平成27年3月11日指定(徳島県告示第152号)

 ◎ 「下水道法」(H27.7.19施行)に対応

 ◎ 「地域再生法」(H27.8.10施行)に対応

 ◎ 「都市再生法」(H28.9.1施行)に対応

 

添付書類一覧を大幅拡充!

 

 ◎ 「添付書類一覧表」は、重要事項説明の基幹証拠書類。

    面倒な書き込み作業が多かったため、チェックのみで済む添付書類を大幅拡充した!

 

ボタン一つで一括印刷!

 

 ◎ 書式の最後に、「一括印刷ボタン」を設置。

    「供託所の説明」「特記事項追加事項」「本書」「表紙」を、ワンクリックで一括印刷できる!

 

書き忘れ防止表示!

 

 ◎ 特に、書き忘れをしやすい個所には、青色に塗られています。一度クリックして内容を確認!

    印刷時は、色が印刷されない、重要事項説明書作成中のみの表示機能!

 

自動変動プログラム内蔵!

 

 ◎ 書式ソフトではない! 自動変動プログラム内臓! 

    記載内容に応じて記載すべき項目が自動表示!または自動消去!作業が簡単!

    [例]

    計画街路ありの場合、「計画決定」を選択すると「事業実施見込みの有無」の設問が自動表示される。

    「事業決定」を選択すると「事業完了予定時期」の設問が自動表示される。

 ◎ リストからの選択で、ワンタッチ記載!

 

 

お申し込みは右から 申込み

 重説マニュアル図書(著者:津村重行)を参考にしてください!

 

 2011年6月1日最高裁判決により、瑕疵の定義が確定したことにより、

 売買重要事項説明の書式が変更になっております!


 
                           
重説1


 

 動作環境 マイクロソフト・オフィス2010エクセルにより作成

 特別企画

 土地・土地建物用                        価格  12,000円 (税別)

 区分所有敷地権用・区分所有共有持分用(セット)     価格  12,000円 (税別)

 更新者:    土地建物用、区分建物用各    更新者用価格   6,000円 (税別)

 

 送料 500円  5,000円以上のお申し込みは送料無料。 振込み手数料はお客様負担です。

 (ほかに、重説支援ソフトの「調査報告ロボ」があります。)


 <エンジンソフトのツールの内容>

 本ソフトのほか、「重説作成ツール」、「重説添付書類」、「売買重説補足資料」、「重説調査ツール」、「最近の法改正」の6大構成です。

 「重要事項説明補足資料」(2016.9月改訂オリジナルWORD版、「特記事項73記載事例」(2016.7.1改訂)、「不動産調査委任状」(2012.4.1改訂)「売主の不動産情報告知書・一体版(2014.4.1改訂)」、「お客様のための不動産取引のしおり(2014.4月改訂)」、「斜線制限早見表」、「保存用聞取り調査シート」、「マンション管理会社チェックリスト」、「不動産の調査範囲確認書」、「瑕疵担保に関する買主保護合意書」ほかを追録。(詳細は下記に表示)

 全てエクセルバージョンA4版・CDROM版。

 表紙自動作成、一度記載した会社名などは重要事項説明書に自動転送記載。

 

 <最近の法改正>

 マンション建替え円滑化法・都市再生特別措置法・土砂災害防止対策法・道路法・建築基準法などが、

 宅地建物取引業法施行令第3条の改正(2016年9月1日施行)により、重要事項が追加されています。

 この結果、その他法令は53法令に。

 

 

ソフトのお試し版(エスクロー図書館にも蔵書)

 

<お試し版が開かない方のために>

 本書はマイクロソフトOffice エクセル2010で作成されています。

 Excel (エクセル) やWord (ワード) のファイルを開こうとすると、"互換パックをダウンロードしますか?" というメッセージが表示されることがあります。

 その際は、下記のWord/Excel/PowerPoint 用 Microsoft Office 互換機能パック (マイクロソフト社のサポート)から互換パックをインストールすると、開くようになります。

 Word/Excel/PowerPoint 用 Microsoft Office 互換機能パック
http://www.microsoft.com/downloads/ja-jp/details.aspx?displaylang=ja&FamilyID=941b3470-3ae9-4aee-8f43-c6bb74cd1466

 

<ご自分のエクセルバージョンが適合するかどうかのチェック方法>

 お試し版が開きましたら、「その他法令に関する事項」にお進みください。

 49法令の概要説明文の一つが表示されるかどうかを、チェックしてください。

 表示されれば、適合バージョンです。

 なお、この欄が表示されなくて適合しない場合でも、その他はすべて表示されます。

 

お申し込みは右から 申込み

taitol 「新説・売買重要事項説明書」作成ソフトの内容 

売買重要事項説明書(土地建物用・区分所有用・全国版2016.9月改訂)図書館にも蔵書中!

A4版

売買重要事項補足資料(当社オリジナル版・無償配布2015.4月改訂)

最新法令の津波法・大震災復興特区法・災害対策基本法・放射性物質汚染対処特措法・反社会的勢力排除特約に対応。

本書の原文データは、エスクロー図書館に蔵書しています。フリーでダウンロードできます!

宅建業法に基づく条文145条項はすべて搭載されています。(2015年4月1日現在)

説明個所を太字でマックアップされています。

 

A4版
重要事項説明書作成ツール A4版
中間省略登記特約(案)・重要事項説明(案)  
特記事項の記載73事例2014年4月改訂版・液状化対策事例等  
線制限早見表(全国版)  
重要事項説明添付書類 A4版
売主の不動産情報告知書(売主保有書類・売買付帯物表・売主情報告知の一体版)(2014年6月改訂版)  
「お客様のための不動産取引のしおり・使用方法・買主用・売主用」2014.6月改訂版  
瑕疵担保に関する買主保護合意書  
判例・地中障害物の瑕疵担保免責特約は無効(H9.5.29東京地裁)  
10 動産の調査範囲の確認書(自殺・事故対策文書)  
11 「不動産の調査範囲の確認書」(住宅新報掲載記事)  
12

判例・執行官による自殺の調査方法(2011.1.30さいたま地裁)

 
13 「境界指示書」  
14 「境界指示書」(作成見本)  
15 「取引必要書類・買主用・売主用」  
16

「取引完了確認書」

 
17

「住宅用火災警報器設置説明書」

 
18 「火災防火扉の使用方法の説明義務違反」最高裁2005.9.16判決  
19 「本人確認記録」(参考)  
20 石綿含有製品の照会確認書(業者売主)  
21 アスベストQ&A  
22 石綿含有検査機関214社一覧(全国版)  
23 石綿工場届出工場はすべて廃止・環境省発表2008.3.28  
24

石綿使用の可能性の把握調査マニュアル(2006.7.14)

 
25 「耐震問題Q&A]  
重要事項調査ツール A4版
26 聞取り調査シート10年保存用・全国版)  
27 特別依頼申込書  
28 不動産調査委任状(権利・法令・設備・環境関係の委任状・全国版)(2012年4月改訂版)  
29 「委任状付き媒介契約書」(一般・専任・専属)  
30 マンション管理業者報告書のチェックリスト(区分建物用のみ蔵書  
売買重要事項説明補足資料 A4版
31 売買重要事項説明義務項目145条項(2015年4月改訂版  
32 全国各地の条例集の入り口  
33 「21個の地域地区の重要事項項目とは」  
最近半年間の法改正ポイント A4版
34 マンションの建替え円滑化促進に関する法律  
35 都市再生特別措置法  
36 道路法  
37 建築基準法  
38 土砂災害防止対策法  
目 録 の 重 要 な 項 目

(目録一覧はこちらから)

 <新説・売買重要事項説明書の主な特徴点>

 本書は「業者リスク回避目的の書類」のため、目録には一般配布の・売買重要事項説明書とは全く違う下記のものが含まれています。

 ページ数はA4版で9ページとし、簡素化に成功!豊富な自動による説明機能付き!面倒な書き込み箇所を減らしました!

 赤字箇所は、今回改訂ヶ所です!

<特徴点>
 
1. 買主の契約趣旨の合意事項の記載欄

2. 筆界登記事項の有無の記載欄(2011年1月からの不動産登記様式変更に伴う)
 

3 . 底地上の建物の存在事項の記載欄
 
4 . 権利証書番号の記載欄

5. 「都市再生特別措置法」欄の追加

6. 建築基準法43条但し書き通路の許可の定形文化

7. 15m特定道路の定形文

8. 敷地の道路後退距離の記載

9. 建築確認・工作物確認・検査済み記録の記載

10. 既存建築物不適合の行政判断の記載

11. 敷地認定測量図の有無の記載

12. 道路認定測量図の有無の記載

13. 敷地境界状況の有無の記載

14. 明らかな建物越境の記載・説明文書き込み済み

15. 総合設計建築物の適用済みの有無の記載

16. その他法令制限の選択・(最新版2011.2.1現在)

17. 売買対象地が所在する分譲地の記載(宅造許可・開発許可・旧宅許可)

18. 全国地方の各種条例の記載(中高層・ワンルーム・がけ条例・景観条例・災害危険区域・その他条例記載欄)

19. 水道・ガス・排水の諸設備の引込み状況の記載

20. 電柱移設負担金の記載

21. CATV(電波障害)、地デジ対応建物の有無の記載

22. 「買主が行う付属施設状況について」欄を追加。「擁壁築造工事の事前協議の告知」を追加。

22. 他人の配管設備の記載

23. 過去の水害記録の記載

24. 防災に関する指定の有無の記載

25. 土壌汚染の地質調査の実施状況の記載

26. 地盤・地耐力調査の実施状況の記載

27. 地中・地下埋設物調査の実施状況の記載

28. 既存住宅性能検査の実施状況の記載

29. 建物の耐震性能検査の実施状況の記載

30. 建物のシロアリ検査の実施状況の記載

31. 「施設老朽化程度の検査の実施状況」欄を追加

32. 「雨漏り検査の実施状況の記録」欄を追加

33. 建物内の石綿含有検査の実施状況の記載

34. 瑕疵担保履行法欄に、「保険付保証明書の有無」欄、「保証書の有無」欄、「第3者承継制度」欄を追加

35. 豊富な記載添付書類一覧(宅建業者の必須添付書類に限定)から選択

36. 売主の告知(情報開示)の記載

37. 重要事項説明書の記載方法の説明の記載

38. 石綿についての重要事項説明文付き

39. 宅建業者が重説に記載しない事項の存在の記載

 

ワンポイントレッスン
1.契約趣旨の合意について

 取引完了後に、隠れたる瑕疵が発見された場合、訴訟では、買主の「契約趣旨」が合意されていたかどうかが争われます。

 重要事項説明では、買主は住宅建設を目的としていたか?ビル建設を目的としていたか?では、「隠れたる瑕疵」になる場合もあれば、そうではない場合もあります。

 その分かれ道が、この「契約趣旨」の記載です。

 

2.筆界特定の記載について

 現在、法務省において、「登記事項証明書様式の変更」を全国において随時実施しています。

 新様式では、登記事項証明書表題部に、「筆界特定」欄が設けられます。

 筆界特定は20年度までに、全国で7972件が受付され、件数が多くなっており、見落とすと、重大なトラブルに!。

 

3.底地建物の登記の有無の記載について

 土地上に建物の登記があるかどうかは、目視ではわかりません。

 必ず、建物登記事項の有無を確認しましょう。

 見落とすと、第3者による権利主張が起こされ、業者は勝訴できません。

 

4.登記簿謄本がなくなりました

 2010年中に、全国の法務局で、コンピュータ化が完了しました。

 これに伴い、全国の法務局で発行される証明書は、すべて登記事項証明書となり、登記簿謄本はなくなりました。

 もちろん閉鎖された登記簿謄本は発行されます。

 したがって、売買重要事項説明書書式に「登記簿謄本をご参照」などという表現が記載されていれば、削除しましょう。

 

5.「所有権にかかる」は「所有権に係る」に変更!

 不動産登記法第73条では、「所有権に係る仮登記」について説明があります。

 ところで、通常、「登記簿に記録された事項」の欄に「所有権にかかる権利に関する事項」欄があります。

 不動産登記法の表記は、「所有権にかかる」ではなく、「所有権に係る」としています。

 現在、全宅連・FRK・全日、各4団体とも、「かかる」という表現となっています。

 法律用語は、「所有権に係る」です。

 

6.がけ条例や宅造法の説明方法について
  がけ条例や宅造法では、契約趣旨が買主の工事を伴う場合、「単なる法令説明」では説明義務違反となります。

 必ず、許可条件、許可手続き、許可の見込み等の具体的な資料を提示して説明をすることが必要です。

 「万一、許可が出ない場合は、西側の敷地境界線より約8m部分には建築物の建築はできません」など。

 鎌倉市の裁判を参照してください。

 

7.買主が行う付属施設工事について

 門ペイ・地下駐車場・擁壁等の工事について、契約条件・契約趣旨でない場合、取引完了後に、将来、買主が見積書・設計図などを取得します。

 「その際は、見積もり設計図書によっては許可が出ないこともあるため、事前協議が必要であること」を告知することが大切です。

 業者は、買主から、「工事計画に関する事前調査」の依頼を、受けたかどうかが訴訟の争点になっています。

 定形文にして、あらかじめ重要事項説明書に明記しておくといいでしょう。

 

8.建物の付属施設老朽化検査について

 「建物の付属施設の老朽化程度の検査」については、仲介をする宅建業者に調査説明義務はありません。

 しかし、訴訟の争点になっている事例があるため、あらかじめ、宅建業者が検査をしていないものは、「検査記録はありません」、「売主の説明を聞いてください」と、買主に告知することが大切です。

 福岡高等裁判所の裁判を参照してください。

 

9.重要事項説明書の記載事項について

 売買重要事項説明書は、「どのような調査方法に基づいて記載されているか」ということを明記します。

 「目視と簡易計測による現地調査」と「監督諸官庁の発行する諸証明」と「聞き取り調査」による記載事項であることを明記します。

 重要事項の記載方法は、あらかじめ定形文にして、買主に告知しておくことは、トラブル防止の出発点です。

 

 詳細は、「重要事項説明書ソフト」をご覧ください。

 
お試し版はこちら
 

汎用の売買重要事項説明書の5大問題について

 一般の売買重要事項説明書は、”宅建業法で定められた書式”です。業者リスクは全く考慮に入れていません。

 不動産トラブル防止の観点から重要事項説明書書式を作成する場合、相当な範囲にわたり全面改変される必要があります。では、重要事項説明書におけるポイントを述べます。

 第1に、”法令百科事典”という性格をなくすこと。現状では、取引における不要な法令説明まで宅建業者に要求し、消費者への重要事項説明時の曖昧説明の要因となっています。また、「添付されている情報については重要事項説明書記載は不要」。(国交省・「宅建業法の解釈運用の考え方」)

 第2に、売買契約の”添付書面”という性格をなくすこと。”不動産トラブル防止のための重要事項”を中心とした説明書式とすることが大切です。そして、重要事項説明項目は、「現実のトラブル発生を想定できる項目」に集中することが大切です。

 第3に、不動産に関する”一切の重要事項説明”という性格をなくすこと。地盤調査などの専門検査機関による検査は不動産業者の業務範囲外です。そして、”調査できない項目”と”調査ができる項目”とを、消費者に対して明瞭に告知して理解をしてもらうことが大切です。

 第4に、買主の契約時の”目的を問わない”という性格をなくすこと。住宅購入目的の買主、事業用アパート購入目的の買主により”重要事項が変化”します。そこで、重要事項説明書の書式は、買主の購入目的・利用目的を特定することが大切です。

 第5に、宅建業者が自己判断、自己判定する”保証書的性格”をなくすこと。現状では、重要事項説明書の説明事項は、現地調査、各種証明書・閲覧コピーのほか、大半は、役所での聞取り事項の説明です。しかし、宅建業者が自己判断や自己診断において決断をしたという”保証書的書面”となっていることは問題です。これを改め、消費者に対して、”現地調査事項”、”聞取り事項”と”閲覧・コピー・書写事項”とを分類整理することが必要です。トラブルの大半は聞取り調査です。いずれ、買主の自己責任時代が到来します。このため、”役所の聞取り調査記録”を追録しました。

 現在、ご使用の重要事項説明書に疑問や不満をお持ちでしたら、是非、この機会に本書の”新説・売買重要事項説明書書式”をご利用ください。単に、操作が簡単なだけではなく、とても業者リスク回避対策が優れており、取引の安全性が高いのが確認できるので驚かれると思います!(2009.10.1現在)

 


 

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エスクロー調査は不動産トラブル事例から誕生しました!