◆ ◆ トラブルリスク回避対策の実践マニュアル書 ◆ ◆

「新説・売買重要事項説明の実務」 著者:津村重行

出版社:にじゅういち出版

図書見本

本文の導入部分を閲覧できます

 
待望の図書が出版された!限定販売の定価30,000円
 

従来の「宅建業法に限定した売買重要事項説明」の視点を転換した画期的な図書。

徹底した「リスク回避研究」で完成した、「リスク回避対策マニュアル」初心者・プロ用図書です!

「宅建業者の業務範囲」のガイドラインの指針を提案!

ご注文は (にじゅういち出版)「出版ライブラリー」から!

 
重要事項説明書はリスク回避対策文書!

不動産の「トラブルを防止するための重要事項説明書」という新しい概念で解説しています。

売買重要事項説明書作成エンジンソフトの体験版はこちらへ

 

 
トラブル事例を8分類化してリスク回避対策!

過去のトラブル事例(判例)を8つに分類し、各セクションにおける責任義務を明確にし、リスク回避対策を完成させた。

トラブル事例を中心とした裁判官の言葉による論理展開のため、初心者でも理解しやすい内容になっています。

 
重要事項の業務範囲を明確化!

宅建業者が行う「重要事項の範囲」を明確化させたため、業者のガイドライン指針として明らかにした。

法律用語は具体的な日常の言葉に言い換え、解りやすくした。

 
初心者からプロまで、誰にでもわかる実践図書!

「どこからどこまでの調査」をし、「どこからどこまでの説明」をしなければならないかを、明らかにする図書。

初心者から応用編までが一貫した体系書。

 
リスク回避対策のための開発文書が満載!

あらゆる不動産の瑕疵に対する多数の「リスク回避対策文書を開発、発表しています。

週刊住宅2010年4月5日号で紹介されました!(掲載記事)

 

 新版にあたってご挨拶申し上げます。

 宅建業者が不動産売買を行うときに困るのが、「重要事項の範囲とはなにか」ということです。

 そのため、「宅建業者が行うべき通常の業務範囲」を明らかにするため、「重要事項とはなにか」という最大の難関を本書によって明らかにできたと思います。

 「トラブルが起きれば宅建業者が悪い」といわれ続けてきた、不動産業界に光明を照らすものなると信じています。

 本書の出版にあたり、「現場の視点からのトラブルリスク回避のための図書」は司法界や法曹界からも求められていたため、論理的な根拠は、すべて信頼できる「裁判官が使用する言葉」によることとしました。

 本書の出版に関わられた出版会社の先輩諸氏の方々に深く感謝申し上げます。

 日本の不動産業界において、「いかに情報を取得するか」「いかに情報を開示するか」という重要事項説明ノウハウ図書は本書以外には存在しません。


[新説]不動産売買重要事項説明の実務 

不動産トラブルのリスク回避を目的とした重要事項説明書の作り方

津村 重行(エスクローツムラ代表取締役)著
■定価30,000円(税込・送料別)※

■バインダー形式(CD-ROM付)
 ・本文171頁
 ・資料・書式:72点(約300頁)
 ・CD-ROM収録内容: 売買重要事項説明書(土地建物用お試し版)

 

     

  ご注文は (にじゅういち出版)「出版ライブラリー」から!


「はじめに」 

本書は、「宅建業法に定められた重要事項説明」という従来の概念を完全に転換し、「不動産トラブルリスクの回避を目的とした重要事項説明」という概念に基づき、新しい調査、説明の手法を提案するものです。

 平成20年6月13日、国土交通省・流通市場研究会は、「既存住宅流通のシェアは、日本はわずか13%程度であり、アメリカの78%、イギリスの89%、フランスの66%と比較しても圧倒的に低い」といいます。

 なぜ日本の既存住宅流通市場は低いのでしょうか? 結論は、“既存住宅の商品表示”が住宅性能として信用されていないからです。

 平成20年12月15日、国土交通省は、「年間の8万件については完了検査を受けていない」とし、さらに、平成21年7月31日、登録住宅性能評価機関による「既存住宅の住宅性能表示は、平成14年12月からの累計交付件数は1,958戸」と発表。

 しかも、「瑕疵担保責任による契約解除や損害賠償請求」が日常化するなかで、「民法における“瑕疵”の定義は明らかでない」ため、不動産トラブルは絶えません。

 平成21年10月1日現在、宅地建物取引業者が宅建業法により課せられている重要事項説明義務項目は126条項に及び、さらに、「都市計画法、建築基準法、その他法令」以外の分野の関連法令にも拡大している「取引の相手方の判断に影響する事項」の法令を含めると、膨大な量の法令説明が要求されます。

 本書では、売買重要事項説明におけるガイドラインの指標を示すべく、重要事項調査の範囲を相当な部分まで言及。本書を読み終えた読者は、少なくとも、「これで不動産トラブルリスクの99%を回避できる」と感じるかも知れません。


 【本書の内容】(目次から)
第1章 不動産業界の現状について
1.瑕疵の定義がない
2.“重要事項のグレーゾーン”?
3.売買重要事項説明書は業者のリスク回避書面!
4.「売買重要事項説明書」と「不動産調査報告書」の違い!

第2章 重要事項説明の対象となる瑕疵とはなにか?
1.不動産情報開示は買主の自己責任を呼ぶ!
2.“三つの瑕疵”とは!
3.“契約の趣旨”は“不動産の瑕疵”の判定基準!
4.相手方等の判断に重要な影響を及ぼすものとは!

第3章 取引上の瑕疵8分類とは
1.“取引上の瑕疵8分類”とは?
2.“取引上の瑕疵8分類”の事例
(1)買主が既に知っている周知の瑕疵
(2)買主が少し注意すれば知りえる瑕疵
(3)売主が誠実に正しく買主に告知した瑕疵
(4)専門検査により判明する瑕疵
(5)売主が調査拒否をした部位の瑕疵
(6)売主が知っていて当然の告知しなかった瑕疵
(7)売主が知っていて告げなかった瑕疵
(8)宅建業者が行うべき通常の不動産調査で知りえる瑕疵


第4章 宅建業者が行うべき通常の不動産調査とは?
1.取引当事者の取引上の責任とは?
(1)売主の取引上の責任とは?
(2)買主の取引上の責任とは?
(3)仲介業者の取引上の責任とは?
(4)仲介業者と売主の連帯責任とは?
2.重要事項の現地調査方法基準とは?
3.専門検査と宅建業者の限界について

第5章 重要事項調査のガイドラインとは?
1.“物件そのものの瑕疵”で通常行っていないものとは?
(1)土地そのものの調査(道路を含む)
(2)土地の付属施設の調査
(3)建物そのものの調査
(4)建物の付属施設の調査
2.“権利・法令上の瑕疵”で通常行っていないもの!
(1)法務局調査において、通常、行っていないものと行っているもの
 1)法務局において取得できる書類とは
 2)宅建業者が、通常、取得している法務局の調査書類とは?
 3)宅建業者が通常行っていない調査書類とは?
 4)宅建業者が、通常、必要に応じて行っている調査書類とは?
(2)役所調査において、通常、行っていないものと行っているもの
 1)役所調査の基礎知識
 2)法令制限の調査で求められる具体的説明とは
 3)法令制限の内容のチェックポイント
 4)通常、行われている法令制限の調査ポイント
 5)法令制限の役所調査において除外できる場合

3.心理的な瑕疵の調査の限界ライン
(1)周辺環境に関する心理的瑕疵
 1)周辺環境に関する瑕疵その1
 2)周辺環境に関する瑕疵その2
(2)物件自体の歴史的背景に起因する心理的瑕疵


第6章 土地建物の売買重要事項説明書の記載方法
1.取引態様に関する記載方法
(1)業者売主の説明義務とは?
(2)販売代理業者の調査説明義務とは?
(3)仲介業者の調査説明義務とは?

2.供託所等に関する記載方法
3.買主の契約趣旨に関する記載方法
4.書面交付の相手先とは
5.登記名義人氏名と売主が違う場合の記載方法
(1)相続人が代表して契約する場合
(2)代理人が契約を代理する場合
(3)中間省略登記で取引を行なう場合

6.表示・権利関係の記載方法
(1)売買対象物件の表示
 1)物件の特定作業
 2)筆界特定欄の記載方法
 3)実測地積の記載方法
 4)区画整理の記載方法
 5)未登記建物の記載方法
 6)底地建物の記載方法
(2)権利関係の瑕疵とは
 1)登記名義人の記載方法
 2)所有権移転受付番号の記載方法
 3)所有権に係わる権利に関する事項の記載方法
 4)所有権以外の権利に関する事項の記載方法
(3)土地賃貸借契約のある建物売買契約の記載方法

7.法令上の制限に関する記載方法
(1)都市計画法の区域区分の説明とは
(2)都市計画法の地域地区の説明とは
(3)建築基準法の制限の説明とは
 1)「建物規模」欄の記載方法
 2)「敷地と道路の関係」欄の記載方法
 3)「建築許可」欄の記載方法
 4)「敷地境界」欄の記載方法

(4)その他法令の制限の説明とは
 1)「売買対象地が所在する分譲地に関する事項」欄の記載方法
 2)「条例等による法令制限に関する事項」欄の記載方法
(5)「私道に関する負担に関する事項」欄の記載方法
(6)飲用水・電気・ガスの供給設備および排水施設の記載方法
(7)他人の供給設備および排水施設の記載方法
(8)第三者による占有又は賃貸の記載方法
(9)宅地造成又は建物建築の完成時の形状・構造の記載方法
(10)「土砂災害警戒区域」欄の記載方法
(11)「その他防災に関する事項」欄の記載方法
(12)「住宅性能評価のある新築住宅」欄の記載方法
(13)「不動産特別調査に関する事項」欄の記載方法
(14)「売買代金」欄の記載方法
(15)「代金および交換差金以外に授受される金額」欄の記載方法
(16)「契約の解除に関する事項」欄の記載方法
(17)「損害賠償額の予定又は違約金に関する事項」欄の記載方法
(18)「手付金等の保全措置の概要」欄の記載方法
(19)「支払金または預かり金の保全措置の概要」欄の記載方法
(20)「金銭の貸借の斡旋に関する事項」欄の記載方法
(21)「瑕疵担保責任の履行措置の概要」欄の記載方法
(22)「割賦販売に係わる事項」欄の記載方法
(23)「供託書等に関する説明」欄の記載方法
(24)「添付書類」欄の記載方法
(25)「売主の告知に関する事項」欄の記載方法
(26)「特記事項」欄の記載方法
(27)「特記事項」欄の記載見本について


第7章 区分所有建物の売買重要事項説明書の記載方法
1.共有持分用・区分所有建物の重要事項説明
(1)「売買対象物件の表示等」
 1)「付属建物の表示」欄の記載方法
 2)「登記された規約共用部分の表示」欄の記載方法
 3)「借地権」欄の記載方法
(2)「建築基準法に基づく制限」欄の記載方法
(3)「飲用水・電気・ガス・排水の供給施設の整備状況」欄の記載方法
(4)「不動産特別調査に関する事項」欄の記載方法
(5)「管理・運用に関する事項」欄の記載方法
(6)「添付書類」欄の記載方法
2.敷地権用・区分所有建物の重要事項説明
(1)「敷地権の目的たる土地の表示」欄の記載方法
(2)「敷地権の表示」欄の記載方法


第8章 特記事項73記載例
1.権利関係
 1)実測売買の記載例
 2)公簿売買の記載例
 3)敷地分割売買の記載例
 4)仮登記物件の記載例
 5)実測図が現地と照合しないときの記載例
 6)未登記建物付き物件の記載
 7)差押さえ登記付き物件の記載
 8)中間省略登記物件の記載
 9)筆界特定登記物件の記載
 10)動産登記物件の記載
 11)信託登記物件の記載
 12)敷地越境物件の記載
 13)区画整理中物件の記載
 14)借地物件の記載

2.法令関係
 1)計画道路内の物件の記載例
 2)用途変更による増改築予定の買主の場合
 3)私道に接する物件の記載
 4)接道が2mに満たない物件の記載
 5)道路中心線が不明の場合の行政指導の際の記載
 6)ブロック塀撤去時期の指導の際の記載
 7)角地緩和のあいまい回答の場合の際の記載
 8)総合設計建築物件の記載
 9)がけ条例抵触物件の記載例
 10)違反擁壁物件の記載例
 11)既存不適格建築物の記載例
 12)既存不適合建築物の記載例
 13)石綿対策文の記載例
 14)耐震診断対策文の記載例
 15)土壌汚染調査の記載例
 16)地盤調査の記載例
 17)地中地下埋設物調査の記載例
3.設備関係
 1)下水道負担金の記載例
 2)下水道引き込み負担の記載例(1)
 3)下水道引き込み負担の記載例(2)
 4)水道名義変更の記載例
 5)井戸水質検査の記載例
 6)敷地内電柱移動の記載例
 7)他人の給排水管が埋設されているときの記載例
 8)第三者による占有・賃貸の際の記載例
4.心理的瑕疵関係
 1)建物の基本的安全性の記載例
 2)浸水被害記録の記載例
 3)振動騒音被害の記載例
 4)テレビ電波障害の記載例
 5)隣接地の開発計画の記載例
 6)防災区域指定の記載例
 7)浸水被害対策区域の記載例
 8)防風保安林区域の記載例
 9)地域森林計画対象民有林の記載例
 10)変死者・エレベータ事故の記載例
 11)暴力団事務所の記載例


 ご注文は (にじゅういち出版)「出版ライブラリー」から!


全WWW を検索 サイト内 を検索
☆ 著者 津村重行氏プロフィール!
☆ 著者 新聞掲載記事! コラム”ひと” 住宅新報社
☆ 著者 新聞掲載記事! コラム”社長の素顔” 週刊住宅新聞社

☆ ご注文希望の方は右記からお申し込み下さい!

  にじゅういち出版社(専門図書の出版)

☆ 「日本版エスクローは可能か」 新聞掲載記事!