◆ ◆ ◆ 取引の前に知っておくこと! ”売主様用” ◆ ◆ ◆
   
エスクローニュース
  
” 夜明けの声”    
 
売主が知らないと損をする知識 
その1 瑕疵担保責任

<実例1>

不動産引き渡し後に、「地中地下埋設物が出たため、それらを撤去する費用の損害を売主は買主に支払え」という裁判を買主に起こされる場合があります。

<対策事例>

 「買主の契約目的」を契約前に明示してもらい、契約書及び売買重要事項説明書に、「買主の契約目的」を記載するように依頼します。

<裁判事例>

 東京都から土地の払い下げを受けた買主は、平屋店舗を建築し6年間無事に過ごし、その後、ビル建築を始めたところ、地中からアスファルトやコールタールを含んだガレキが大量に出たので、撤去費用を9000万円余りを請求して裁判を起こしました。

 判決は、「契約書及び重要事項説明書に、契約目的が平屋の建築と記載されており、買主は6年間無事に過ごせたのだから契約上の損害はない。よって、請求は棄却」と。

 

 
売主が知らないと損をする知識 
その2 不法行為責任

<実例2>

不動産引き渡し後に、8年前のボヤ火災のときに修復もしたので問題ないと思い、買主に説明しなかった。しかし、「火災ボヤの事実が発覚し、最初に知っていればもっと減額を請求したとして、買主の損害を売主は支払え」という裁判を買主に起こされる場合があります。

<対策事例>

 売主しか知りえない事項を記載した「売主の情報開示書」を契約前に買主に情報開示し、不動産の欠陥をあらかじめ買主に承諾してもらった上で、契約書を締結するようにします。

<裁判事例>

 築後28年の中古住宅の売却で、8年前の火災ボヤの際、消防自動車が来ただけで、自分で消火した。台所はきれいに内装工事をしてきれいになったので、契約時には不動産仲介業者に質問されたが問題ないと考え、説明しなかった。

 判決は、「古い建物とはいえ、グルニエ、大型車庫付き住宅という宣伝文句で買主が購入したのだから、少なくとも建物に価値があるので、その分は買主の損害にあたる。過去のボヤの事実も瑕疵にあたる。よって、60万円を売主は買主に支払え」と。

 売主が知っていて告げない事項は「隠れた瑕疵」ではなく、「不法行為責任」です。したがって、20年間責任を負うことになります。

 

 
売主が知らないと損をする知識 
その3 「売主の情報開示書」とは

「宅地建物取引業者が通常行うべき不動産調査」によって知りえる事項には限界があります。

 「売主しか知りえない事項」が不動産にはたくさんあります。

 これらの「売主しか知りえない事実」を売主が買主に隠蔽したり、説明しなかった場合は、不法行為として、売主は損害賠償請求を受けます。

 たとえ、「瑕疵担保責任を負わない」という契約をしても、買主が全く想定していない欠陥については責任を問われる場合があります。

<売主しか知りえない事項>

 ちなみに、カリフォルニア州民法1102節において、買主の保護の為、法律で「売主による不動産情報の開示事項」を定めています。

 日本では、不動産業界において現在は自主的に行われていますが、今後、「売主しか知りえない事項」は制度化される情勢(6月21日・夜明けの声)もあります。その主な項目は以下の通りです。

  1. 地盤調査記録の有無
  2. 地中地下埋設調査記録の有無
  3. 土壌汚染調査記録の有無
  4. 水質調査記録の有無
  5. アスベスト検査記録の有無
  6. 耐震診断記録の有無
  7. 地盤沈下事象の有無
  8. ホルムアルデヒド検査記録の有無
  9. 雨漏り検査記録の有無
  10. シロアリ検査記録の有無
  11. 給排水水漏れ事故の有無
  12. テレビ電波障害の有無
  13. 床上浸水の被害の有無
  14. 火災・ボヤの有無
  15. 地震被害記録の有無
  16. 土台・柱の腐食・傾きの有無
  17. エレベータ人身事故の有無
  18. 住宅性能評価書の有無
  19. 住宅性能保証書の有無
  20. その他、差押さえ・敷地越境・自殺等20項目ほど存在します。
  21. 「売主の情報開示書」はエスクロー図書館に蔵書(無料ダウンロード可能) 

 

 
売主が知らないと損をする知識 

その4 宅建業者の業務にも限界がある!

 買主に損害があると、売主が依頼した仲介業者のミスの場合は、売主の責任にもなる!

 「業者にすべて任せたのだから、売主には責任はない」という考え方は誤りです。

 「売主は買主に対して契約上の説明義務を負います」。

 このため、「仲介業者の責任は売主の責任」となるのが、日本の民法の考えです。

 業者選びは重要なポイント。”エスクロー調査”をできる業者が最適。

 宅地建物取引業者は、「通常の不動産調査」を行って、買主に情報開示し、取引を進めます。

 「通常の不動産調査」とは、”限られた範囲内の業務”を指しており、”目視と簡易計測”で、現地調査をします。

 障害物のため見えないもの、地中にあるもの、給排水施設の瑕疵の状況などは調査の対象外です。

 簡易計測では、5〜10センチの誤差は、通常、生じます。敷地の状況によっては、15〜20pの誤差が生じる場合もあります。

 また、専門検査をするわけではないため、土地や建物の品質性能については、正確な回答を出すことはできません。

 このようなことを、「知っている、知らない」とでは、売主の責任も大きく変わります。

 「お客様のための取引のしおり」pdf(フリーダウンロード)には、業者の業務範囲が記載されていますので、ご参考にしてください。

 エスクロー調査”をする人は、宅建業者の業務範囲を超えて、不動産情報をガラス張りにして、情報開示しますので、買主にとっては知っている事実、つまり、隠れた瑕疵にはしないため、不動産トラブルがなくなり、売主の責任はとても小さくなります。

 

売主が知らないと損をする知識 

その5 「売主の不動産情報開示代行」します!

”思い込み”や”うっかり”がこわい!売主責任

 不動産トラブルの多くは、不動産引渡後に、「隠れた瑕疵(欠陥)が発見されること」で、買主からの損害賠償請求により発生します。

 このようなトラブルをなくす為に、あらかじめ不動産を売却する前に、「不動産物件情報報告書」を作成し、買主に交付することが有効です。

 「隠れた瑕疵」とはせずに、「買主に教えた事実」にすることがポイントです。

 本誌推奨の「エスクロー調査」は「不動産情報調査報告書」(60〜70ページ)を作成します。

 不動産トラブルは、「その3」で述べた「売主の情報開示書」だけではなく、隠れた瑕疵の範囲で発生しています。

 2011年7月1日現在、日本の不動産関連法令では137条項存在しますが、その他のトラブル分野を、「隠れた瑕疵のグレーゾーン」と呼んでいます。

 このため、グレーゾーンのままでは不動トラブルからは逃れられない為に、「エスクロー調査」が開発されました。

<エスクロー調査>

 過去の紛争事例やトラブル事例を基に、不動産調査項目を設定していますので、トラブルになる確率は極端に少なくなります。

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