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エスクローツムラ 調査マニュアル 一般調査本 重説マニュアル 不動産トラブルのない社会を! 調査の基本 調査の基本 調査の基本 2015.03.15更新
     
◆ ◆ ◆ エスクローニュース ”夜明けの声” ◆ ◆ ◆
   
エスクローニュース
  
” 夜明けの声”  

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    著者 津村 重行
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売主による説明義務違反対策!その7   書込み日2015.03.15

< 重要事項説明編 第2編その7 >

   それでは、自殺、事件後のその後の該当物件の

  利用状況から考察してみよう。

 

   自殺や事件後、10年を超えて居住者が居住していて、

 居住者が、何ら異変や不安等を感じていない等が確認できる場合は、

 売主は説明を除外できるでしょう。

 

   また、建物が解体されている場合などは、事実上、建物の

 心理的な瑕疵そのものによる価値が消滅しているため、説明を

 除外できるでしょう。

 

   さらに、殺人事件等については、建物等が解体除去された場合でも、 

 説明をすることとし、その事件後、20年を経過したものは、説明を

 除外することができるでしょう。

 

  そうすると、次のような「売主の説明方法基準」が考えられる。

 

 6.前項(第5項)の説明の対象期間について、自殺・事故後、

 10年を超えて居住者が居住している場合は、売主は説明を除くことができる。

 

 7.本物件土地上の建物等が解体撤去されている場合は、

 解体工事実施日以前の建築物および敷地の利用履歴について、

 売主は説明を除外することができる。

  但し、他殺事件を除く。

 

 8.前項の他殺事件において、事件後20年を経過したものについては、

 売主は説明を除くことができる。

 

  このように、売主の説明義務の説明方法のルールは、民法において

 本来、定められるべきものです。

 

  しかし、2015年2月25日、法務省に答申された民法改正要綱では、

 これらの基本的な売主の説明義務の事項は、検討されていません。

  したがって、ここまで述べてきた「売主の説明方法基準」については、

 売主と買主との間の合意事項として仲介業者が提案するものであって、

 決して、絶対的なルールではありません。

 

  しかし、現状では、宅地建物取引業者が、自殺、事件、事故等の物件の

 重要事項説明においては、全くの無防備状況であるため、業者の説明不足

 が問われるケースも増加しています。

  このようなことから、これまで述べてきた「売主の説明方法基準」を

 取引当事者に対して告知することが、急務となっています。

  ぜひ、業者の皆さんはこれをご活用ください。

 

 「売主の不動産情報告知書」(説明方法基準付き)は、エスクロー図書館に蔵書しています。

 

 


 

 宅建業法施行令改正施行!(平成26年4月1日)(災害対策基本法が追加に)

 「売買重要事項説明書補足資料全国版(2014年4月版)」 は、下記のソフトに搭載しています。

 「売買重要事項説明書作成ソフト2014」(2014年4月第14版)は、こちらに詳細。 

 「エスクロー調査報告書作成ロボ2014」 は、下記のソフトに搭載しています。

 「エスクロー調査報告書作成ロボ2014」(2014年5月版)は、こちらに詳細。

 「現地照合確認調査報告書作成ソフト2014」 は、下記のソフトに搭載しています。

 「現地照合確認調査報告書作成ソフト2014」(2014年5月版)は、こちらに詳細。

 

 

 
 

 

 

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