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エスクローツムラ 調査マニュアル 一般調査本 重説マニュアル 不動産トラブルのない社会を! 調査の基本 調査の基本 調査の基本 2015.08.28更新
     
◆ ◆ ◆ エスクローニュース ”夜明けの声” ◆ ◆ ◆
   
エスクローニュース
  
” 夜明けの声”  

「夜明けの声」に来て下さいまして、ありがとうございます!

その時々をメモリー風に書き込んでます。

 
 
    著者 津村 重行
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周辺環境に関する売主の説明方法基準?   書込み日2015.08.28

< 無題 編 >

  本書著者は、このほど、「周辺環境に関する売主の説明方法基準」

 を開発・改訂しましたので、公表いたします。

 

  もちろん、民法の第一原則である「信義則」に照らして、取引当事者が

 取引上、平等であることが前提です。

 

  周辺環境(騒音・振動・臭気・眺望・景観・暴力団事務所・宗教施設等)の説明方法

  「本件売買契約における売買の目的物は、別紙売買契約書(案)の

 「売買の目的物の表示」欄に記載されています。

 「売買の目的物の表示」欄に記載がない「周辺環境」については、売主は説明を除きます。

 ただし、購入希望者が売主に対して告知した契約の内容に適合しない事象がある場合は、

 売主が知っている事象について、売主はできるだけ詳細に告知することとします。

 また、購入希望者は、自らが期待する周辺環境であることを、自身の五感で確かめた後に、

 本件売買契約に臨んでください。」

 

 (参考判例)

   「本件売買は、本件不動産を目的とするものであり、周辺環境が本件売買の

 目的物でないことは明らかであり、また、周辺環境への期待は主観的なものであって、

 その程度も各個人の個別の事情に左右されるところ、これを本件売買の目的物の

 範疇に含め、その瑕疵を論ずるためには、少なくとも本件売買の過程の中で

 周辺環境も売買の目的としたものと同視できるような事情が生じていたことが

 必要であるというべきである。」(平成14年1月10日、伊藤敏孝千葉地裁裁判長)

 

  このように、売主が買主に対して、「周辺環境に関する説明方法」を告知した上で、

 不動産取引を行なうことにより、「説明方法を巡る紛争」をあらかじめ合意して

 置くことにより、紛争を少しでも、減らすことが可能になります。

 

  これらは、「売主の不動産情報告知書」に反映されることが、最善であると

 著者は考えます。

 

  また、売買契約書においては、条文を追加することも一考です。

 

  第9条 物件状況の告知(案)

 1.売主は、本契約締結上の義務として、本件約締結日までに、本物件の状況について

 別紙添付の「物件状況確認書(以下、「告知書」という。)」にて買主に告知するものとし、

 買主はその内容を確認・受領の上、本件売買契約に臨んでいることを、売主および

 買主は互いに確認しました。

 

 2.売主は、本件取引における当事者および代理人が、将来、予定される本物件の売却に関連して、

 個人もしくは団体に前項の告知書の写しを提供する権限を与えます。

 

 (注釈:契約書条項の第2項の条項は、カリフォルニア州民法1102節の法令条文と概ね一致しています。)

 

  

 

 


 

 宅建業法施行令改正施行!(平成26年12月24日)(マンション建替え円滑化法が追加に)

 「売買重要事項説明書補足資料全国版(2015年8月版)」 は、下記のソフトに搭載しています。

 「売買重要事項説明書作成ソフト2015」(2015年8月第17版)は、こちらに詳細。(下水道法追加H27.7.19施行、地域再生法追加H27.8.10施行に対応済み) 

 「エスクロー調査報告書作成ロボ2015」 は、下記のソフトに搭載しています。

 「エスクロー調査報告書作成ロボ2015」(2015年8月版)は、こちらに詳細。(下水道法追加改正、地域再生法追加に対応済み)

 「現地照合確認調査報告書作成ソフト2014」 は、下記のソフトに搭載しています。

 「現地照合確認調査報告書作成ソフト2014」(2014年5月版)は、こちらに詳細。

 

 

 
 

 

 

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