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エスクローツムラ 調査マニュアル 一般調査本 重説マニュアル 不動産トラブルのない社会を! 調査の基本 調査の基本 調査の基本 2016.02.21更新
     
◆ ◆ ◆ エスクローニュース ”夜明けの声” ◆ ◆ ◆
   
エスクローニュース
  
” 夜明けの声”  

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    著者 津村 重行
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不動産価格査定には主観が影響する?   書込み日2016.02.21

< 無題 編 >

  宅建業者が行う不動産価格査定には主観を伴うのが

 現状である。

 

  そもそもの不動産鑑定評価においては、鑑定者による

 主観が入るため、訴訟となった場合に採用される不動産鑑定評価額は、

 複数の評価があるときは、いずれか一方を採用する、ということはまれである。

 

  多くは、2者を足して2で割って、その中間をとるケースがおおい。

 

  そこには、どうしても、鑑定者の主観が入るためである。

 

  まして、宅建業者が行う不動産価格査定においては、

 主観が入る。

 

  どのような場面で、その主観が出てくるだろうか?

  いろいろあると考えられるが、その一つには、高圧線が通っている

 場合などがある。

  建築制限がある場合は、たとえば、「高圧線の被害軽微」な場合から

 「建築不能」まである。

  被害軽微なら、高圧線下の面積が全体の20%(0.20)であれば、

 そのー20%が減価率とみなして、不動産価格に対して、−4%の

 価格が減じられる。

 

  このとき、調査者は、減価率をー10%からー20%の範囲で選んで

 判断することになり、主観で判断をしなくてはならない。

  したがって、主観が異なり、被害軽微でー10%が減価率だと考える人であれば、

 0.20×ー10=−2となり、不動産価格に対して、−2%の価格が減じられる。

 

  言い換えれば、

 「この数値が正しいという不動産価格査定は存在しない」

  このことがポイントです。

  かといって、いい加減な査定をすることができないので、今後も、

 研究が必要になりますね。

 

 

  


 

 宅建業法施行令改正施行!(平成26年12月24日)(マンション建替え円滑化法が追加に)

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 「売買重要事項説明書作成ソフト2015」(2015年8月第17版)は、こちらに詳細。(下水道法追加H27.7.19施行、地域再生法追加H27.8.10施行に対応済み) 

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 「エスクロー調査報告書作成ロボ2015」(2015年8月版)は、こちらに詳細。(下水道法追加改正、地域再生法追加に対応済み)

 「現地照合確認調査報告書作成ソフト2014」 は、下記のソフトに搭載しています。

 「現地照合確認調査報告書作成ソフト2014」(2014年5月版)は、こちらに詳細。

 

 

 
 

 

 

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