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エスクローツムラ 調査マニュアル 一般調査本 重説マニュアル 不動産トラブルのない社会を! 調査の基本 調査の基本 調査の基本 2016.02.24更新
     
◆ ◆ ◆ エスクローニュース ”夜明けの声” ◆ ◆ ◆
   
エスクローニュース
  
” 夜明けの声”  

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    著者 津村 重行
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私道の同意書を求める金融機関?   書込み日2016.02.24

< 無題 編 >

  最近の不動産取引の中で、私道に関する同意書取得を

 融資の条件とする金融期間が存在することに注意をする

 必要があります。

 

  「私道の同意書の有無」は売買重要事項となり得るか?」

 という設問をしたときには、必ずしも、重要事項とは言えない

 場合がある。

 

  通常の取引において、前面道路が私道であり、私道同意書がない場合、

 重要事項説明書において、「将来、前面の私道を利用して、電気・ガス・水道

 ガス・排水等の新設、取替等の工事を行う場合、私道所有者の同意が

 必要と成る場合があります。私道所有者は部っ、登記事項証明書参照。」

 

  このような、書面における説明をしていることと思います。

 

  しかし、買主の目的は、目的の建築物の建築が無事に行なわれて、さらに、

 その他土地や建物を自由に利用でき、何ら特別な不自由がないこと」であるため、

 その目的が達せられているときは、「私道の同意書が存在しない事実」は

 ただちに不動産の瑕疵ではない、ということになります。

 

  また、この事実によって、「金融機関からの融資が否認された場合」は、

 そのことによる買主の損害が発生し、金銭的負担が発生した場合は、

 不動産の瑕疵と言えるのですが、「住宅ローン条項」が有効に存在している

 時は、白紙解除されるため、買主の損害が出ません。

 

  そうすると、「私道の同意書がない」事実は、どのようなときに、

 瑕疵となりえるでしょうか?

  それは、前面道路にあるインフラ施設が存在するだけで、、自由に、

 誰の同意もなく、敷地内に取出し工事をして、利用できない場合、

 不動産担当者が、「あたかも、容易に、誰の同意もなく、諸施設を

 利用できる」という重要事項説明をし、「同意書がないのにうその説明をした」

 と、言われる場合かもしれない。

 

  しかし、同意書は、その後、他の建築業者が行って、簡単にとれた場合は、

 素の同意書がない事実は、瑕疵ではない、ということになりますね。

 

  そうすると、私道の際のポイントは、「現時点での私道に関する同意がない」

ということであって、「現時点での私道に関する同意書がない」という事実

 ではないことになりますね。

 

  したがって、原則的に、「現時点における私道に関する同意書の有無」

 そのものが瑕疵ではなく、「現時点までに同意の確認がないこと」となりそうですね。

 

  


 

 宅建業法施行令改正施行!(平成26年12月24日)(マンション建替え円滑化法が追加に)

 「売買重要事項説明書補足資料全国版(2015年8月版)」 は、下記のソフトに搭載しています。

 「売買重要事項説明書作成ソフト2015」(2015年8月第17版)は、こちらに詳細。(下水道法追加H27.7.19施行、地域再生法追加H27.8.10施行に対応済み) 

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 「エスクロー調査報告書作成ロボ2015」(2015年8月版)は、こちらに詳細。(下水道法追加改正、地域再生法追加に対応済み)

 「現地照合確認調査報告書作成ソフト2014」 は、下記のソフトに搭載しています。

 「現地照合確認調査報告書作成ソフト2014」(2014年5月版)は、こちらに詳細。

 

 

 
 

 

 

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