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エスクローツムラ 調査マニュアル 一般調査本 重説マニュアル 不動産トラブルのない社会を! 調査の基本 調査の基本 調査の基本 2016.07.22更新
     
◆ ◆ ◆ エスクローニュース ”夜明けの声” ◆ ◆ ◆
   
エスクローニュース
  
” 夜明けの声”  

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    著者 津村 重行
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瑕疵担保免責特約の適用除外条項?   書込み日2016.07.22

< 無題 編 >

  瑕疵担保免責特約契約に、残る適用の可否に関する

 グレーゾーンについて、少し、条項を検討したいと思います。

 

  こんな事件があります。

  土地の売買において、瑕疵担保免責特約を付加した売買契約を

 締結しました。

  取引が進んで、不動産引き渡し後に、建築工事を開始した際、

 地中から地下室が出現し、売主も知らなかった構築物が発見された。

 

  この時、道路が狭く、手作業による撤去工事であったために、

 撤去費用は3000万円近い金額となった。

 

  土地の代金から見れば、多額の費用に当たるため、訴訟となりました。

 

  判決では、「特約は有効」としながらも、「想定されていなかった多額の

 撤去費用」については、「契約締結時、それほどの多額の費用の

 撤去費用がかかったとしても、売主の瑕疵担保を免責するというような

 当事者の合意があったということはできない」ので、

 「本件には適用できない」とされました。

 

  このような「瑕疵担保免責があるにもかかわらず、一定の瑕疵には適用できない」

 という事態は、今後も予想されます。

  このため、この適用の可否の判断基準をあらかじめ、売買契約書において、

 特約合意をしておくことが大切となっています。

 

  この「適用の可否」の基準をどこにするか、ということは重要な事項です。

  現在、「買主の受忍限度」については、最高裁は5%ルールを適用しています。

 

  つまり、5%を超える損害金の見積もり金額がある場合は、受忍限度を

 超える損害である、と認定されやすいので、瑕疵担保免責特約にこの

 5%ルールをあらかじめ入れておくという、手法です。

 

  その特約条項を参考に表現してみましょう。

 

   (瑕疵担保責任)

  第18条 買主は、売主が標記(H)において瑕疵担保責任を負担しない場合は、

 本物件引き渡し後、本物件に隠れた瑕疵があったとしても、契約の解除または

 損害賠償の請求を、売主に対してすることはできません。

  ただし、本物件に隠れた瑕疵があった場合で、かつ、その瑕疵の修復費用が本件の

 売買代金総額の5%を超える場合は、契約の解除または損害賠償の請求を、

 売主に対してすることができます。


 2 契約の解除をした場合においても、買主に損害がある場合には、

 買主は売主に対し、その損害金の50%の損害賠償請求をすることができる。

  3 本条による解除又は請求は、本物件の引渡し後標記(H)の期間を

 経過したときはできないものとする。

  

 

 


 

 宅建業法施行令改正施行!(平成27年8月10日)(地域再生法が追加に)

 「売買重要事項説明書補足資料全国版(2015年8月版)」 は、下記のソフトに搭載しています。

 「売買重要事項説明書作成ソフト2015」(2015年8月第17版)は、こちらに詳細。(下水道法追加H27.7.19施行、地域再生法追加H27.8.10施行に対応済み) 

 「エスクロー調査報告書作成ロボ2015」 は、下記のソフトに搭載しています。

 「エスクロー調査報告書作成ロボ2015」(2015年8月版)は、こちらに詳細。(下水道法追加改正、地域再生法追加に対応済み)

 「現地照合確認調査報告書作成ソフト2014」 は、下記のソフトに搭載しています。

 「現地照合確認調査報告書作成ソフト2014」(2014年5月版)は、こちらに詳細。

 

 

 

 

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