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エスクローツムラ 調査マニュアル 一般調査本 重説マニュアル 不動産トラブルのない社会を! 調査の基本 調査の基本 調査の基本 2018.05.13
     
◆ ◆ ◆ エスクローニュース ”夜明けの声” ◆ ◆ ◆
   
エスクローニュース
  
” 夜明けの声”  

「夜明けの声」に来て下さいまして、l

ありがとうございます!

その時々をメモリー風に書き込んでます。

 
 
    著者 津村 重行
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公簿売買と実測売買のちがい?第7編   書込み日2018.05.13

< 売買契約書対策 第 7編 >

  売買契約書の第4条では、公簿売買か実測売買かにより

 売買契約の約定が、大きく変わります。

 

  公簿売買方式では、

 「売主及び買主は、本物件の対象面積を標記面積(A)とし、後日、当事者のいずれ

 かが地積測量をした結果、実測面積との間に差異が生じても、互いに異議を申し立て

 ないとともに、売買代金の増減の請求をしないものとする。」

 とするのが通例です。

 

  しかし、この契約条文で売買取引をしても、販売過程において、坪単価交渉が入るなど、

 実測面積が前提となるような価格交渉があった場合は、「実測売買とみなす」と、

 最高裁は、判決をしていますので、注意が必要です。

 

 実測売買方式では、

  「本契約締結後、買主は、自己の責任と負担において、資格ある測量士または

 土地家家屋調査士に依頼をして、隣接地主立会の上、本物件土地の地積測量図を

 作成させ、本物件引渡し時までに、売主にこれを交付することとする。」

 という、第1項が記載されるのが通例です。

  もちろん、本条文では、測量図作成の負担と責任を負うのが、買主ではなく、 

 売主であるときは、この条文の「買主」は「売主」に、「売主」は「買主」に自動変更される。

 

 第2項では、

 「万一、本物件隣接地主の立会い協議が成立せず、境界立会い協議書を作成できない

 場合、本件売買契約を白紙解除する。但し、買主が立会い協議不成立を確認した上で

 契約続行を希望した場合、売主が指示する境界点で現況測量を行い実測清算する。」

 として、あらかじめ、境界立会いが不調となることを想定した約定としておくことが、

 取引が破たんしないように設定します。

 

 第3項では、

  「測量の資格ある者により敷地の地積測量を実施した結果、登記簿記録面積と差異が

 生じた場合、1uあたりの清算時の土地単価(E1)を乗じた金額を残代金支払い時

 に清算をする。この場合、円滑な取引実施のため、1000円未満は切り捨てる。」

 というように、切り捨て単価も設定しておくと、取引がとても便利です。

 

 第4項では、

 「前項の地積測量図の面積と登記簿記録の面積との間に差異が生じた場合、売主は、

 地積更正登記の責を負わないものとする。建物は実測による清算を行わない。」

 とすることが大切です。

 

 土地の面積が、公簿と実測とで異なると、顧客によっては、「登記簿面積の地積更正登記」を

要求する顧客が存在して、トラブルが起きることを、この約定で防ぎます。

 

 

  開発文書・半自動式売買契約書作成ソフト2018年4月版(公簿売買用)は、エスクロー図書館(無料)印刷可に蔵書しました。

  開発文書・半自動式売買契約書作成ソフト2018年4月版(実測売買用)は、エスクロー図書館(無料)印刷可に蔵書しました。

 

 

  1.半自動式売買契約書作成ソフトの詳細

  2.半自動売買契約書作成ソフト・お試し版

  3.ソフトの使い方 

  4.半自動式売買契約書作成ソフト全文


 

  「エスクロー調査報告ロボ2018の今回の改正箇所」

 

  「エスクロー調査報告ロボ2018年4月板」    

 


 

 「売買重要事項説明書補足資料全国版(2018年4月版)」 は、下記のソフトに搭載しています。

 「売買重要事項説明書作成ソフト2018」(2018年4月第19版)は、こちらに詳細。

 「エスクロー調査報告書作成ロボ2018」 は、下記のソフトに搭載しています。

 「エスクロー調査報告書作成ロボ2018」(2018年4月版)は、こちらに詳細。

 「現地照合確認調査報告書作成ソフト2018」 は、下記のソフトに搭載しています。

 「現地照合確認調査報告書作成ソフト2018」(2018年4月版)は、こちらに詳細。

 

 
 

 

 

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