＜　売買重要事項説明編！　＞

　　不動産エスクロー調査の主業務とは何でしょうか？

　　今年４月改正の民法では、「隠れた瑕疵」のうち、「隠れた」という言葉が

　排除されました。

　　その結果、「買主が知りえている事実であっても、不動産の不適合事実として」

　買主が訴訟を起こす可能性が増えています。

　　そこで、従来の「宅建業者が通常行っている不動産調査」では判明しないような、

　「想定外の不動産調査」が、第三者機関により、「取引の安全のため」には、

　必要となります。

　　「通常の不動産調査業務の範囲」で調査を終了せずに、さらに、

　次のような「想定外とされる契約不適合の事実の存在の可能性調査」が

　必要と、考えられます。

　　「想定外調査」になる具体的事例を見ていきましょう。

　　第１に、土壌汚染可能性の調査

　　第２に、地盤の軟弱程度の調査

　　第３に、地中埋設物可能性の調査

　　第４に、建物の構造的欠陥の可能性調査

　　第５に、浄化槽の設置履歴調査

　　第６に、敷地高低差の概略図調査

　　第７に、敷地境界標の埋設状況の詳細調査

　　第８に、住宅地売買における深夜の騒音振動の程度の調査

　　第９に、境界線上のブロック塀についての改修工事、やり替え工事等の同意の可否の調査

　　第１０に、敷地越境合意書の取得の可否の調査

　　第１１に、私道同意書の取得の可否の調査

　　など様々なものが、「エスクロー調査の主業務」にあげられます。

　　これらの調査により、これまでは「通常の不動産調査」では、

　よくわからなかったものが見えてくる場合があります。

　　これの情報は、不動産取引の際、最悪の状況をより想定しやすく

　なりますので、後日、発生するかもしれないトラブルの防止に

　役立ちます。

　　今後、これらの項目をより整理していきたいと考えています。

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