不動産調査職人

tosho1 myhome12

t-jusetu1

escrow-5

jitumunokiso tosho5 tosho6  
English version
エスクローツムラ 調査マニュアル 一般調査本 重説マニュアル 不動産トラブルのない社会を! 調査の基本 調査の基本 調査の基本 2020.04.07
     
◆ ◆ ◆ エスクローニュース ”夜明けの声” ◆ ◆ ◆
   
エスクローニュース
  
” 夜明けの声”  

「夜明けの声」に来て下さいまして、l

ありがとうございます!

その時々をメモリー風に書き込んでます。

 
 
    著者 津村 重行
調査報告ロボ   

”エスクローニュース”は月に1〜2回程度の発行

ご希望の方、不着の方は下記の ”なんでもメール箱” からお申し込みください。

(無料サービス)何でもメール箱 

 

kao-pohte
   
重説契約連動ソフト   
重要事項説明ソフト  
半自動契約書作成    
 

中古住宅の売買で故障が見つかったときは?   書込み日2020.04.07

< 売買重要事項説明編! >

 不動産の中古住宅の売買において、契約内容不適合とは、どこまでを

 いうのでしょうか?

 

 特に、付帯設備では、問題になりやすいですね。

 

 例えば、築年数が20年経過している古い住宅の売買があります。

 付帯設備のほとんどは、購入時に付いていたもので、性能は

 いまいち、はっきりとはしない状態で、取引をしている。

 いいのか悪いのかも、はっきりしない、こういう物件は多いですね。

 

 そこで、取引完了後に、「湯沸かし器の火が1カ月ほどしてつかなくなって、

 火がついてもすぐに消えてしまいます。」

 買主は、「契約をするとき、売主は、故障している、などとの

 説明がなかった。だから、売主の方で、修理をしてください。」

 

 こういう、クレームはたくさんありますね。

 こんな場合、どのように対応したらいいでしょうか?

 

 「古い中古住宅なんだから、仕方がないでしょう?」

 「故障しているといわなくても、古い設備だと知っていたでしょう?」

 いろいろありますね。

 

 従来、民法改正前までは、「契約締結時に隠れた瑕疵があった場合、

 売主・買主は互いに知りえなかった場合は、隠れた瑕疵に

 あたる。しかし、引き渡し後に、発生した瑕疵は、隠れた瑕疵ではないので、

 売主に責任はない」

 多分、このような対応でよかったと思います。

 

 しかし、4月の民法改正では、「隠れた瑕疵」という言葉が消えました。

 買主は、中古住宅で古い、ということも知っていた。

 湯沸かし器も古いもの、ということも知っていた。

 そこで、知っていても、想定外の費用が掛かる場合は、買主は

 修補請求や減額請求などができる、というわけです。

 

 買主は、こう切り出すでしょう。

 「古いけれど、将来、故障しても、1万円くらいで修理をすれば、

 また使えるだろうと、思っていた。

 ところが、ガス屋に聞いたら、新品と交換しなければな使えない、

 と、いわれた。だから、想定外のことまでも、契約当時、契約内容としての

 合意はなかった。だから、弁償してほしい。」と。

 

 「買主は、ある程度は知っていたが、完全には知らなかった。」

 こんな話ですね。

 

  売主は個人であれば、「売主に、あんまり言っても、困らせるだけだから、

 我慢しようか?」などと、自然解決するケースは多い。

  これが、売主が宅建業者だと、しっかりと追及することでしょう。

 

  全宅連の契約書には、「付帯設備の故障や不具合の一切を

 売主は責任を負わない。」という約定が記載されています。

 しかし、売主個人の契約書の約定で、売主が業者の場合は、これらの

 文章は削除しています。

  売主業者が、売買対象物の一部の瑕疵担保責任を免除する

 契約は無効、という法令があります。だから、はずななければならない、と。

 

  それでは、「付帯設備」は、売買の目的物の一部、なのでしょうか?

  不動産には、主物と従物があります。

  主物の売買で、所有権が移転するえば、従物の所有権も移転する。

 

  不動産売買は、「特定物売買」です。引き渡し時には、約定したものを

 引渡せばいいのです。

  では、約定したものとは、売買契約書に明記されているものです。

  通常、不動産の売買契約書には、土地と建物しか、明記されていないので、

 これを引きわたせば、売主の義務はないでしょう。

 

  つまり、売買契約書には、「売買の目的物に付帯設備も含む」とは

 記載していないですね。

 

  付帯設備に価値があるときとは、「購入時に500万円したイタリヤ製の

 浴槽が」付帯設備、などです。

  このような価値のあるものは、「実質的に、売買の目的物の価格の一部に含まれている」

 と考えられます。

  しかし、「永年、使用した、湯沸かし器」は、金額的にそれ自体として価値は

 あるでしょうか?

 

  物件に、金額的に価値のないものが付帯していて、それが故障したから、と言って、

 売主に損害があるから請求できる、と考えるでしょうか?

 

  そうすると、一般社会的通念による、「付帯設備の品質・性能」や

 「中古住宅の品質・性能」について、きちんと、契約書のどこかに

 記載しておくことが大切です。

 売買対象の目的物とは、どのような品質・性能があるのか、

 という品質性能表示付き売買が必要です。

  

 この問題は、売主が業者で有っても、瑕疵の一部を免除する特約ではなく、

 「取引に付帯する品物の品質性能」について、わかりやすく説明を

 しておきなさい、ということではないでしょうか?

 

  この場合は、「中古住宅における建物の品質性能について」の

 情報開示をしっかりしていれば、「価値のない付帯設備」に、引き渡し後に

 価値が出ることはないのです。

 

  この定義を、「半自動売買契約書」の特約に明記しました。

 今後、こうしたトラブルが増えそうですね。

 少し、長くなりましたが、難しい問題ですね。

 

 閲覧用ですが、「開発文書・改正民法対応の売買契約書書式」は、エスクロー図書館(無料ダウンロード)に蔵書です!

 図書館の契約書見本をコピーして、内容を確認できます。

 

 


 

 

  「売買重要事項説明書補足資料・全国版」は、エスクロー図書館に蔵書しています。(ダウンロード無料) 

  「開発文書・売買重要事項説明書作成エンジンCDソフト・2020.4月版」は、こちらのページへ。

  「開発文書・売買重要事項説明書契約書連動型ソフト・2020.4月版」は、こちらのページへ。

  「開発文書・半自動型売買契約書作成ソフト・土地建物用、区分建物用2020.4月版」は、こちらのページへ。

  「エスクロー調査報告書作成ロボ2020年4月版」は、こちらへのページへ

 

  すでに、過去3か月以内に、本ソフトを入手されたお客様には、

 「無償で新品CDソフトを順次、送付済みです」

 

 


 

 

  「法令・2018.6.2成立 民法一部改正・新旧対照条文平成34年4月1日施行」は、エスクロー図書館に蔵書しました。

  開発文書・半自動式売買契約書作成ソフト2018年4月版(公簿売買用)は、エスクロー図書館(無料)印刷可に蔵書しました。

  開発文書・半自動式売買契約書作成ソフト2018年4月版(実測売買用)は、エスクロー図書館(無料)印刷可に蔵書しました。

  1.半自動式売買契約書作成ソフトの詳細

  2.半自動売買契約書作成ソフト・お試し版

  3.ソフトの使い方 

  4.半自動式売買契約書作成ソフト全文


 

  「エスクロー調査報告ロボ2019の今回の改正箇所」

  「エスクロー調査報告ロボ2019年10月板」    

 


 

 「売買重要事項説明書補足資料全国版(2019年7月版)」 は、下記のソフトに搭載しています。

 「売買重要事項説明書作成ソフト2019年10月版」(第21版)は、こちらに詳細。

 「エスクロー調査報告書作成ロボ2018」 は、下記のソフトに搭載しています。

 「エスクロー調査報告書作成ロボ2019」(2019年10月版)は、こちらに詳細。

 「現地照合確認調査報告書作成ソフト2018」 は、下記のソフトに搭載しています。

 「現地照合確認調査報告書作成ソフト2019」(2019年4月版)は、こちらに詳細。

 

 
 
 

 

 

エスクロー 調査  
   
個人取引支援  
   
エスクロー図書館   
   
調査七つ道具  
   
エスクロー探求編  
   
社長の素顔  
著者紹介記事  
   
専門検査機関  
   
調査協賛企業一覧  
   
何でもメール箱   
相互リンク方法   

 
ページ総合検索  
日本の住宅金利   
事件簿?83件   
 知って得・豆知識 !  
欠陥住宅写真集   
 不動産トラブル事例   
不動産物件検索
最新地価    
日本の土壌汚染    
アスベスト対策    
日本の地下壕    

   
全国の地図    
全国の天気    
イチロー    
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
     

全WWW を検索 サイト内 を検索
   

このページのコンテンツには、Adobe Flash Player の最新バージョンが必要です。

Adobe Flash Player を取得

エスクロー調査は不動産トラブル事例から誕生しました!