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エスクローツムラ 調査マニュアル 一般調査本 重説マニュアル 不動産トラブルのない社会を! 調査の基本 調査の基本 調査の基本 2020.04.13
     
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    著者 津村 重行
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付帯設備の故障・不具合はすでに存在する契約を?   書込み日2020.04.13

< 売買重要事項説明編! >

 不動産取引における付帯設備に関するトラブル処理は、

 民法改正後においても、原則は、変わらないでしょう。

 

 不動産引渡後に、その故障や不具合が発生したものについては、

 買主の責任と費用で処理しなければなりません。

 しかし、引き渡し時に、その故障や不具合が発生していたが

 引き渡しの時点では、知らされていなかった、場合は、

 売主の負担となります。

 

 これらの負担が売主にとって大きな負担となる、と考える場合は、

 不動産取引において、「瑕疵担保免責特約」(契約不適合担保免責特約)

 による契約をおこなうことになる。

 

  しかし、売主が、一般個人ではなく、宅地建物取引業者である場合は、

 これができません。

 以下の宅建業法第40条があるからです。

 (担保責任についての特約の制限)

  第四十条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、

 その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合における

 その不適合を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百六十六条

 規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、

 同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。

  

  それでは、宅建業者が売主となるときは、どうすればいいのですか?

  2年間の間、買主から、付帯設備の故障・不具合についての申し出があるかどうか

 じっと、心配していなければならないでしょうか?

 

  その対策は、情報開示を徹底して行っておくということです。

 

  具体的には、「本物件には、別紙添付の「付帯設備表」に記載の

 付帯設備があります。撤去としているものを除き、本物件取引の

 付帯設備として、売主が残置するものです。

 これらの付帯設備は、新品を取り付け後、メーカーによる保証期限も切れ、

 その後、年月が大幅に経過しており、電気線品、ガス器具等の全ての設備は、

 引渡の時点では、故障又は不具合が存在します。

  このため、買主は、これらの付帯設備物についての故障に必要な修理費用を

 前提に、本件売買代金総額を決定したものである。」

 

 このように、「少なくとも、あらかじめ、故障や不具合が存在する」、という前提での

 不動産取引とすることがポイントです。

 

 なお、本説明文は、もっとシンプルにいかないかについては、検討の余地が多いですね。

 

 

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