＜　売買重要事項説明編！　＞

　　こんな事件がありました。

　　広島県内での組合施行による土地区画整理事業において

　仮換地中の区画整理地の売買が行われました。

　　売買代金は、2400万円などで、その他数名の買主は、

　「契約締結時に賦課金が課される、という重要事項説明がなかったのは、

　説明義務違反に当たる」として、賦課金が課された270万円などの

　損害賠償請求訴訟を提起しました。

　　広島地裁から広島高裁を経て、最高裁にまで、至ったこの判決は、

　不動産の重要事項説明に、大きな影響を与えるものでした。

　最高裁では、

　「Ｂ組合が組合員に賦課金を課する旨決議するに至ったのは，

　保留地の分譲が芳しくなかったためであるところ，

　本件各売買の当時は，保留地の分譲はまだ開始されて

　いなかったのであり，Ｂ組合において組合員に賦課金を

　課することが具体的に予定されていたことは全くうかがわれない。

　また，上記決議が本件各売買から数年も経過した後に

　されたことも併せ考慮すると、

　本件各売買の当時においては，賦課金を課される可能性が

　具体性を帯びていたとはいえず，

　その可能性は飽くまで一般的・抽象的なものにとどまっていた

　ことは明らかである。」

　「 上記土地の売買においては，買主が売買後に

　土地区画整理組合から賦課金を課される一般的・抽象的可能性は，

　常に存在しているものである。

　　 したがって，本件各売買の当時，買主らが賦課金を課される

　可能性が存在していたことをもって，本件各土地が本件各売買において

　予定されていた品質・性能を欠いていたということはできず，

　本件各土地に民法５７０条にいう瑕疵があるということはできない。」

　（平成25年03月22日最高裁・裁判長千葉勝美）

　　この事件は、非常に重要な事件です。

　　取引物件では、契約時に、「一般的・抽象的なもの」について、

　「周辺環境においては、将来、大規模な建築物が建築され、そのため、

　通風、日照、景観などに影響を与え、現在の環境を維持しえない場合がることを、

　買主は容認することとする。」などといった重要事項説明をしている

　不動産業者が数多く見られますが、これらは、この判決から、

　契約締結時に「一般的・抽象的なものの可能性の存在は、瑕疵ではない」

　という事から、このような事項は不動産の瑕疵ではないので、説明義務は

　ない、ということになります。

　　もしも、重要事項説明において、どうしても記載説明をしたい場合は、

　「最高裁では、本物件周辺における環境の将来の変化について、

　一般的・抽象的な瑕疵の存在の可能性は、瑕疵ではない、としていますので、

　具体的な事象については、買主は売主に直接、お聞きください。」と

　記載するといいかもしれませんね。

　　この事件を理解すれば、これまで、重要事項説明書に

　数多くの事象を、容認事項として記載していた人は、

　相当に、楽になるのではないでしょうか？

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